Vad menas med en bostadsrätt?

Begreppet bostadsrätt används ofta i dagligt tal för att beteckna
den lägenhet, villa eller det radhus man äger, men det är viktigt
att komma ihåg att när man köper en bostadsrätt köper man
ingen fysisk lägenhet eller någon andel i en fastighet, utan
genom medlemskapet i bostadsrättsföreningen så får man som
bostadsrättshavare endast rätten att nyttja en viss bostad utan
begränsning i tid, under förutsättning att man uppfyller sina
skyldigheter gentemot föreningen.

Det innebär att man tillsammans med sina grannar är
medlem i en ekonomisk förening och det är föreningen som
äger byggnaderna, marken, bostäderna, de gemensamma
utrymmena osv. Som bostadsrättshavare kan man därmed vara
med och påverka vad som skall hända med huset man bor i,
de gemensamma utrymmena i form av tvättstugor, trapphus
osv samt föreningens mark inklusive parkeringsplatser,
lekplatser, gräsmattor osv. Att bo i en bostadsrättsförening
innebär med andra ord att man tillsammans med andra får
möjlighet att utveckla sitt boende på bästa sätt. Styrelsen
i bostadsrättsföreningen har uppdraget att se till att
bostadsrättsföreningen förvaltas på bästa sätt, men alla
medlemmar är gemensamt ansvariga för att boendet fungerar
bra.

Medlemskap i föreningen

När man köper en bostadsrätt måste man söka medlemskap
i bostadsrättsföreningen och det är föreningens styrelse som
godkänner nya medlemmar. En överlåtelse av en bostadsrätt
blir giltig först när medlemskapet för köparen av bostadsrätten
har beviljats av styrelsen. Styrelsen kan inte neka medlemskap
utan att ha mycket goda skäl för det och om styrelsen inte skulle
godkänna ett medlemskap kan frågan prövas i hyresnämnden.
För att kunna godkänna juridiska personer som medlemmar,
måste detta godkännas enligt föreningens stadgar.

Vem äger bostadsrättsföreningen?

En bostadsrättsförening förvaltas gemensamt av dess
medlemmar och medlemmarna ansvarar för att föreningen
fungerar och drivs på bästa sätt.

Man betalar ingen hyra

Eftersom man inte hyr sin bostadsrättslägenhet så betalar
man heller inte någon hyra. Man betalar istället en avgift till
föreningen, vilket oftast benämns års- eller månadsavgift, som
är till för att täcka de gemensamma kostnader föreningen har.
På samma grund är man heller ingen hyresgäst utan man är
medlem och innehar en bostadsrätt och ansvarar för föreningen
ihop med övriga medlemmar.

Vad betalar man för?

Som medlem har man inte bara del i bostadsrättsföreningens
tillgångar utan även del i skulder och utgifter, som t ex för värme,
vatten och elförbrukning i gemensamma utrymmen, drift- och
underhåll, räntor på föreningens lån, osv. Alla i föreningen måste
därför ta sitt ansvar. Man har ett särskilt ansvar för den bostad
man bor i, men man har också ansvar för fastigheten som sådan
och kringmiljön.

Som medlem i föreningen betalar man vad det kostar att bo
till självkostnadspris och man kan själv påverka kostnaderna
genom att spara på värme, vatten, el etc. Man har även
gemensamt ansvar att vårda och sköta föreningens egendom,
hålla rent och snyggt och följa föreningens antagna regler.

Styrelsen förvaltar föreningen

Föreningens styrelse består av medlemmar i föreningen som har
valts av övriga medlemmar på föreningsstämman och därmed
tagit på sig ansvaret att sköta föreningens förvaltning. Styrelsen
har uppdraget att se till att bostadsrättsföreningen förvaltas på
bästa sätt, men viktigt att komma ihåg är att alla medlemmar är
gemensamt ansvariga för att boendet fungerar bra. Som medlem
är det viktigt att vara medveten om regelverket i föreningen,
dvs föreningens stadgar, för att veta vilka rättigheter och
skyldigheter medlemmarna respektive föreningen har. Notera
även att föreningens stadgar alltid gäller före information som
styrelsen delar ut muntligen eller skriftligen.

När det gäller nybildade bostadsrättsföreningar så finns
det speciella paragrafer i stadgarna för hur styrelsen tillsätts
i början. I Er förening säger stadgarna att fram till ett år efter
godkänd slutbesiktning av samtliga bostadslägenheter i
föreningen, så utser Titania Fastighetsholding AB, 556847-
0875, samtliga styrelseledamöter och i förekommande fall
suppleanter, med undantag för en ordinarie styrelseledamot i
interimsstyrelsen. Sistnämnda styrelseledamot skall väljas av
föreningens medlemmar på föreningsstämman i december 2015.

Styrelseledamöter och suppleanter som Titania Fastighetsholding
AB utser behöver inte vara medlemmar i föreningen. Titania
Fastighetsholding AB har även rätten, men inte skyldigheten,
att utse styrelseledamöterna under år 2 efter godkänd
slutbesiktning.

Det är interimsstyrelsen som har upprättat den ekonomiska
planen för bostadsrättsföreningen, där fakta om föreningens
ekonomi tas upp. Den ekonomiska planen är godkänd av
Boverket samt registrerad hos Bolagsverket, vilket krävs för
att upplåtelseavtalen för bostadsrätterna kan undertecknas av
köparna och av föreningen.

Medlemmarna bestämmer
gemensamt via föreningsstämman

Alla medlemmar i en bostadsrättsförening har rösträtt på den
årsstämma som hålls en gång per år i enlighet med det som
står i stadgarna. På årsstämman beslutar man gemensamt
kring ärenden som rör föreningen, det är därför mycket viktigt
att man som medlem engagerar sig, är med vid årsstämman
och aktivt deltar i gemensamma beslut. Var aktiv, skriv förslag,
så kallade motioner till stämman och var med på årsstämman.
Observera att det endast kan tas beslut i frågor som kommit
via motion till stämman, man kan alltså inte ta upp en oanmäld
fråga och förvänta ett beslut på samma stämma. Kom ihåg att
det är medlemmarna som gemensamt äger föreningen och som
tillsammans fattar beslut på stämman.

På årsstämman så går man igenom de punkter som krävs
att föreningsstämman avhandlar enligt föreningens stadgar
och gällande lagstiftning. Bland annat så redovisar styrelsen
för den ekonomiska ställningen i föreningen och man går
igenom årsredovisningen för föregående år. Stämman beslutar
bland annat om huruvida styrelsen skall få ansvarsfrihet och
stämman utser även en ny styrelse och revisor för kommande
år. För övriga punkter som skall behandlas på årsstämman, se
föreningens stadgar.

Vem ansvarar för vad?

En av de viktigaste skillnaderna mellan bostadsrätt och
andra boendeformer är att bostadsrättsföreningen och
bostadsrättshavarna delar på ansvaret för reparationer och
underhåll av bostäderna, trots att det är bostadsrättsföreningen
som rent juridisk äger marken och byggnaderna och
bostadsrättshavaren endast har nyttjanderätt till bostaden. Som
bostadsrättshavare bör man därför vara medveten om vilket
ansvar bostadsrättshavaren respektive bostadsrättsföreningen
har för reparationer och underhåll, utifrån föreningens stadgar
och då främst § 12.

Det är bostadsrättshavaren som ansvarar för bostadens
inre underhåll så att bostaden hålls ”i gott skick” som det står i
stadgarna. Detta innebär att bostadsrättshavaren ansvarar för att
genomföra löpande underhåll och reparationer av de delar av
bostadsrätten och utrymmen som tillhör bostadsrätten och som
faller på bostadsrättshavarens ansvar enligt gällande stadgar.
Bostadsrättsföreningen ansvarar för det underhåll som inte faller
på bostadsrättshavarna enligt stadgarna.

Generellt är det så att för mindre reparationer och åtgärder inne i lägenheten så behöver bostadsrättshavare inte be
styrelsen om lov, detta gäller t ex ommålning, tapetsering,
inläggning av nytt golv. Gäller det dock större ingrepp bostaden
eller på befintliga installationer, så måste alltid styrelsen
godkänna detta först och i vissa fall måste även föreningen få
ett godkänt bygglov från kommunen för att kunna genomföra
förändringen.

Om bostadsrättshavaren åsidosätter sina skyldigheter att vårda
och underhålla bostadsrätten så att denna hålls ”i gott skick” i
enlighet med stadgarna, kan det få till följd att nyttjanderätten
av bostaden kan komma att anses förverkad, dvs man förlorarar
rätten att bo i bostadsrätten. När man som bostadrättshavare är
osäker på vem som är ansvarig för underhåll och reparationer för
en del av bostaden eller en installation, är det därför alltid bättre
att kontakta styrelsen innan några förändringar görs, för att få
tydligt svar vem som är ansvarig.

Som bostadsrättshavare har man även en skyldighet att se
till att bostadsrätten endast används till det den är avsedd för i
enlighet med föreningens stadgar. Brott mot dessa regler kan få
till följd att nyttjanderätten till bostadsrätten anses förverkad, dvs
att man förlorar rätten att bo i lägenheten och måste flytta.
För mer information om ansvarsfördelningen mellan
bostadsrättshavaren respektive bostadsrättsföreningen för
underhåll och reparationer av bostadsrätten, se
Bostadsrättshavares resp. brfs ansvar för rep och underhåll Brf Skogsvåningarna 2015-11-14

Köpa nyproducerad bostadsrätt

När man köper en nybyggd bostadsrätt finns det minst två
avtal som måste undertecknas mellan köparen och upplåtaren,
dvs bostadsrättsföreningen, nämligen förhandsavtalet samt
upplåtelseavtalet. Eventuellt tecknas även ett tillvalsavtal mellan
köparen och byggentreprenören, om man som köpare väljer att
göra tillval i sin bostad utöver grundstandarden.

Förhandsavtal

Ett förhandsavtal skriver Ni innan bostadsrätten är
färdigbyggd. Förhandsavtalet måste vara skriftligt och tecknas
med föreningen även om det är byggentreprenören som
tillhandahåller avtalet. Avtalet är bindande och kan vara
kostsamt att säga upp. Vid en uppsägning kan den köpare som
tecknat avtalet komma att krävas på ersättning för till exempel
annonsering och visning samt den mellanskillnad som uppstår
mellan vad föreningen kan få av en ny köpare i jämförelse med
vad den skulle ha fått av den som tecknat avtalet och sedan
väljer att säga upp det.

Upplåtelseavtal – första gången
bostadsrätten säljs

I upplåtelseavtalet är det bostadsrättsföreningen som
är Er avtalspart som säljare/upplåtare av bostadsrätten.
Upplåtelseavtalet ska vara skriftligt och upplåtelseavtal har
en särskild tyngd, eftersom det bara är här det står om det till
exempel ingår en uteplats i bostadsrätten, datum för tillträdet
med mera. Ett upplåtelseavtal går inte att säga upp, så vill
man som köpare inte längre ha bostadsrätten får man sälja
den vidare, dvs överlåta den till ny köpare alternativt kan man
eventuellt avsäga sig bostadsrätten i enlighet med föreningens
stadgar

Överlåtelseavtal – varje gång
bostadsrätten säljs vidare efter upplåtelsen

Om man vill sälja sin bostadsrätt så överlåts den genom
tecknandet av ett överlåtelseavtal till köparen som måste bli
godkänd av styrelsen som medlem i föreningen för att köpet
skall gå igenom. I samband med att köparen begär inträde i
föreningen så skall säljaren även begära utträde ur föreningen.

I de allra flesta fall anlitar man som säljare en
fastighetsmäklare som säljer bostaden för att vara säker på
att allting går rätt till, då det finns många regler för hur en
försäljning av en bostadsrätt skall gå till. Om Ni har några frågor
eller funderingar kring en försäljning av Er bostad, kontakta en
fastighetsmäklare eller annan kunnig person.

Notera även att säljaren av bostadsrätten måste betala en
överlåtelseavgift till föreningen för att täcka de administrativa
kostnaderna till följd av överlåtelsen i enlighet med stadgarna.
Överlåtelseavgiften är på 2,5 % av basbeloppet som för 2015 är
på 44 500 kr vilket gör att överlåtelseavgiften under år 2015 är
1113 kr.

När bostadsrättshavare tar lån med bostadsrätten som
säkerhet så måste bostadsrätten pantsättas hos banken
och för hanteringen av pantsättningen tar föreningen ut
en pantsättningsavgift i enlighet med stadgarna på 1 % av
basbeloppet som för 2015 är på 44 500 kr, vilket gör att
pantsättningsavgiften under år 2015 är 445 kr.

Hyra ut bostaden

Som bostadsrättshavare måste man alltid få tillstånd från
styrelsen innan man hyr ut sin bostadsrätt i andra hand. Om man
hyr ut sin bostadsrätt utan tillstånd från styrelsen, kan det få till
följd att nyttjanderätten till bostadsrätten anses förverkad, dvs att
man förlorar rätten att bo i lägenheten. En andrahandsuthyrning
kan alltid begränsas i tid och förenas med villkor. Läs mer om
andrahandsuthyrning i föreningens stadgar.